(article disponible només en castellà)

Marbella es el más reciente foco de conflictividad en la provincia de Guanacaste, Costa Rica. La comunidad ubicada en la costa más al sur del cantón de Santa Cruz sintetiza la problemática relación entre desarrollos turísticos inmobiliarios y comunidades costeras que históricamente se han producido en la zona. El crecimiento poco regulado de condominios y segundas residencias una vez más ha puesto presión sobre el agua y espacios de dominio público como la Zona Marítima Terrestre (ZMT). 

La comunidad se debate entre replicar el modelo turístico residencial visto en otras playas de Guanacaste o, por el contrario, pensar en alternativas de desarrollo costero. Con una correlación de fuerzas desigual, los desarrolladores inmobiliarios han tenido libertad para imponer sus intereses. La desidia institucional junto a la intromisión en los asuntos comunales ha permitido que la agenda inmobiliaria prime por encima del resto de la comunidad.

¿Qué es lo que está pasando?

La comunidad de Marbella está ubicada entre Tamarindo y Nosara, dos de los polos turísticos de mayor resonancia de Guanacaste. Cuenta con una población de menos de 200 familias (CCSS, 2016). La poca densidad poblacional, su ubicación geográfica, sumado a atributos como una amplia costa y belleza escénica, son un imán para inversiones inmobiliarias costeras. 

La comunidad entró en el radar de inversionistas durante la explosión turística inmobiliaria a mediados de la primera década del año 2000. A pesar de haber iniciado el primer ciclo de inversiones hace ya casi veinte años, este aún no se ha cerrado. Marbella ejemplifica no solo de qué manera el capital turístico residencial invade destinos prístinos, sino que muestra qué recursos están en disputa cuando aún no se ha dado una total reconversión del territorio. 

Tomando Marbella como ejemplo, el primer ciclo de inversiones inmobiliarias se caracteriza por: 1) un acelerado proceso de acaparamiento de tierra por agencias de bienes raíces; 2) control privado del agua para abastecer residenciales; 3) irresolución de instituciones públicas y 4)Injerencia y reestructuración del tejido comunal. 

Fuente: elaboración propia. 

Mientras que las dos primeras van de la mano, las últimas se hacen evidentes una vez que hay una intención manifiesta de invertir en grandes complejos residenciales. Es este contexto que dos grupos inmobiliarios han sido protagonistas del devenir de la comunidad en los últimos años. El primero es Marbella Group Developers, presidido por Jeffrey Allen, propietario de los residenciales Posada del Sol, Vista Bella, Ruta del Sol, Costa Dorada y el restaurante Tikki Hutt ubicado en ZMT. El segundo grupo inmobiliario es Dbio Developers que tuvo a su cargo la construcción de Lomas del Sol y Jardines del Sol, y en cuya representación actúa Antonio Marvez. Los dos son objeto de denuncias presentadas ante el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA), la Municipalidad de Santa Cruz, la Sala Constitucional, el Ministerio Público y la Fiscalía Ambiental de Guanacaste.  

Este artículo es resultado del seguimiento que se le ha dado al caso en los últimos dos años. A lo largo de este tiempo se ha recolectado información a través de documentación y testimonios de vecinos que por diversas razones prefieren guardar anonimato, por lo menos hasta que instituciones y gobierno local tomen una posición definitoria en el conflicto. Se procede a describir cada una de las características mencionadas sustentadas en información recolectada. 

Acaparamiento de tierra por agencias de bienes raíces

La posesión de la tierra es necesario para iniciar la construcción de complejos residenciales. El cambio de suelo rural a urbano se da a través de la venta de parcelas propiedad de habitantes autóctonos a manos de agencias inmobiliarias. El pasado 28 de julio, uno de los pobladores locales, con más de 60 años de vivir en Marbella, relataba que los primeros lotes se vendieron a finales de la década del noventa entre 1$ y 5$ el metro cuadrado. En la actualidad, una vez que las agencias inmobiliarias se han hecho con la propiedad de la tierra, el valor de reventa alcanza entre 70$ y 100$ el metro cuadrado. La concentración de grandes extensiones de terrenos en pocas manos es un requisito fundamental para controlar el precio en el mercado inmobiliario. Por la propia naturaleza especulativa del turismo residencial la promesa de inversión es muchas veces mayor a lo que realmente se haya construido.

En Marbella la ZMT está también bajo presión inmobiliaria. Esta es patrimonio inalienable del Estado costarricense, y la componen los 200 primeros metros a partir de marea alta. Los últimos 150 metros, si bien se pueden dar en concesión por votación del Consejo Municipal, deben primar criterios ambientales que respondan a un beneficio para el cantón y las comunidades. 

Actualmente hay dos casos que se encuentran en investigación. El primero tiene que ver con el restaurante Tikki Hut, propiedad de Jeffrey Allen, la construcción de caminos y alumbrado eléctrico en ZMT. Desde hace dos años, en reiteradas ocasiones vecinos y otras organizaciones han hecho la consulta a la Municipalidad de Santa Cruz para que explique qué criterios se han utilizado para la existencia de caminos, alumbrado eléctrico y un local privado en la ZMT.

 Detalle del restaurante Tikki Hut y caminos construidos. 

El segundo caso es una investigación independiente llevada a cabo por la Procuraduría General de República (PGR), ente encargado de velar por el patrimonio estatal. Como se detalla en el expediente 18-3974-1027-CA, en la ZMT de Marbella se han titulado 19 planos registrales a nombres privados violando el principio de interés público. El tamaño de los lotes titulados oscila entre media y dos hectáreas. El proceso de recuperación de tierras estatales se ha visto interrumpido por la imposibilidad de notificar a la totalidad de los titulares. Algunos no residen en Costa Rica y otras tierras se encuentran a nombre de sociedades anónimas disueltas. Una vez que inicie el periodo de audiencias se pretende conocer de qué manera se pudieron registrar terrenos que por principio administrativo no están sujetas a venta y quienes son los involucrados. 

En ambos casos la primera institución señalada es la Municipalidad de Santa Cruz. Como administrador cantonal de bienes del Estado su responsabilidad es velar por el resguardo de tierras de dominio público. En segundo lugar, se puede cuestionar si los permisos de construcción otorgados en ZMT realmente obedecen al interés general, de lo contrario se violaría el principio jurídico de lesividad en la gestión pública. 

Pero el control de terrenos para fines turístico-residenciales no es suficiente si no se garantiza abundantes cuotas de agua potable. Pero las necesidades de agua no solo son para uso doméstico, también jardines, áreas verdes en común, piscinas y otras amenidades son parte del menú que ofertan agencias de bienes raíces a segundos residentes en estos destinos. De ahí que resulte de especial importancia conocer de que manera se ha venido gestionando el agua de la comunidad. 

Control privado del agua para abastecer residenciales

La gestión del agua fue la primera arista por la cual tuvo visibilidad el conflicto en Marbella. La intención de administrar de manera privada el agua potable fue posible por la existencia de pozos ilegales o por gestión fraudulenta de acueductos rurales (ASADAS) (1).

Antonio Marvez, responsable de los residenciales Lomas del Sol y Jardines del Sol actualmente es investigado por el delito de usurpación de aguas por la Fiscalía Ambiental de Guanacaste. Así consta en el expediente 17-001221-0412-PE de la Fiscalía. Se le imputa abastecerse con pozos ilegales dentro de los complejos residenciales mencionados. El hecho tipificado como delito penal por el ordenamiento jurídico costarricense aún está a la espera de la primera audiencia. En recientes declaraciones a la prensa el director jurídico del AyA, José Miguel Zeledón afirmó que a parte del delito imputado, este tipo de infracciones apuntan a otras faltas, como uso de documentación falsa y corrupción en los permisos de construcción municipales. Como medida cautelar se le prohibió continuar la extracción de agua de pozos ilegales, aunque no hay seguridad que la medida se esté llevando a cabo. 

Entrada del residencial. Imagen de Alba Sud. 

Por su parte, el estadounidense Jeffrey Allen optó por otorgarse a sí mismo y sus proyectos residenciales cartas de disponibilidad de agua. Esto fue posible porque Allen llegó a presidir al mismo tiempo la ASADA de la comunidad, ASADA Marbella, y una segunda ASADA, la de Posada del Sol. La primera la presidió durante los años 2007 al 2015, y la segunda del 2009 al 2019. Presidir dos ASADAS no es una violación a la ley de administración de acueductos rurales, lo que se señala es que Allen facilitaba cartas de disponibilidad de agua sin sustento técnico a proyectos y sociedades en el que él figuraba en algún puesto. 

Por nuestra parte, somos testigos de la copia de un oficio fechado el 18 de abril del 2017 donde la junta directiva de ASADA Posada del Sol otorgó carta de disponibilidad hídrica a una de las propiedades, precisamente en Posada del Sol, sin mayor detalle técnico. Finalmente, en denuncia formal a Jeffrey Allen, el AyA solicitó la intervención de las ASADAS Marbella y Posada del Sol ante el cúmulo de denuncias de usuarios del servicio.

En la denuncia penal, de la cual también se dispone de copia, entregada a la Fiscalía de Santa Cruz el 11 de marzo de 2019, se detalla como Allen operaba a través de redes de sociedades anónimas y testaferros en beneficio propio. Los posibles delitos que el AyA señala son once, entre los que se identifica como más graves los de enriquecimiento ilícito, trafico de influencias, uso de documentos falsos y encubrimiento de bienes en contra de Hacienda. 

En una solución que no termina por satisfacer a toda la comunidad, el AyA ha optado por administrar directamente el agua en Marbella. Esta es una decisión ya vista en otras comunidades costeras con conflictos similares, por la cual la administración del recurso deja de ser comunitario y pasa a ser centralizado en el AyA.  

En Costa Rica, y por supuesto Guanacaste, han sido grupos comunales y asociaciones de vecinos los que han cuestionado recurrentemente el manejo inadecuado de recursos naturales. Estos grupos a su vez tienen una inclinación por buscar una salida institucional a los conflictos (Alpízar, 2019), por lo que es necesario conocer qué respuesta ha habido de las distintas instituciones que han tenido participación hasta el momento. 

Irresolución de instituciones públicas

Las acusaciones contra Jeffrey Allen y Antonio Marvez están en manos del Poder Judicial, y siguen el debido proceso cuando de denuncias penales trata. Al igual que en otros países la administración de la justicia en Costa Rica es lenta a la espera de las primeras audiencias. Aquí interesa el papel que han tenido instituciones públicas en el manejo del conflicto y cómo esto ha permitido que el camino sea llano para los desarrolladores señalados. 

En primer lugar, el AyA por ser el principal ente rector en materia hídrica, ya sea por prestar servicio de manera directa o por principio de delegación con ASADAS. En el caso de Marbella, el cambio en la administración del recurso hídrico al AyA parece que no ha interrumpido la satisfacción del servicio a los desarrollos inmobiliarios. A esta conclusión han llegado vecinos de la comunidad, quienes afirman que el número de residentes residenciales no ha tenido grandes variaciones desde que la institución administra el agua.

Durante la sesión extraordinaria celebrada el 20 de mayo del 2020, la junta directiva del AyA, en ejercicio de autocrítica, hizo mención al hecho que, a pesar de tener las potestades legales para tomar la gestión del agua de las ASADAS, no tiene capacidad de resolver conflictos. Así, cita de manera puntual el caso de Marbella: 

Hay muchos intereses y nosotros hemos venido tratando de ordenar aquellos proyectos privados que hace cerca de 10 años se constituyeron y que siguen casi que a la libre: el caso de Marbella, por ejemplo, que lo tomamos pero que aún no ha sido fácil resolver. (ACTA EXTRAORDINARIA 2020-29, 2020, p.9)

A lo largo del acta se reafirma que es prioridad del AyA fortalecer la gestión comunitaria del agua a través de ASADAS, por ser los primeros beneficiarios del servicio. Sin embargo, el caso de Marbella va en dirección opuesta. Lo que plantea la urgencia de preguntarse si centralizar el servicio realmente resuelve el conflicto. Lo que sí vemos en Marbella es que el usufructo de desarrolladores inmobiliarios, resultado del control estratégico del agua, al margen de la ley por más de 10 años, no tiene mayor consecuencia. El cambio en la dotación del servicio no interrumpió la afluencia de agua a proyectos inmobiliarios que desde un principio fue ilegal. 

En cuanto a la ZMT, la Municipalidad de Santa Cruz peca de no tener capacidad de respuesta a los cuestionamientos que se le han realizado. Desde el año 2018 se le han hecho de manera reiterada la consulta para que determine con medición topográfica si el camino, alumbrado eléctrico y el restaurante propiedad de Jeffrey Allen se encuentran en violación de la ZMT. La solicitud de estudios fue realizada en un inicio por la organización no gubernamental de adscripción local Marbella Verde.

El primero en agosto de 2018, posteriormente y por ausencia de respuesta se presentó un recurso de amparo a la Sala Constitucional. En resolución N.º 2019014390 la Sala declara con lugar el recurso y obliga a la Municipalidad de Santa Cruz dar respuesta a las consultas hechas. En su respuesta el gobierno local aduce que a falta de mojones que demarquen donde inician los 200 metros no se puede llegar a una conclusión y será necesario realizar un estudio topográfico. A la fecha no ha habido ningún cambio. 

El papel de las instituciones en algunos casos es reflejo de lo que acontece a escala comunal. Por lo tanto, es importante abordar qué es lo que viene sucediendo en la comunidad. 

Injerencia y reestructuración del tejido comunal

Este tipo de conflictos no se pueden entender sin su dimensión social. Las comunidades con presión inmobiliaria se vuelven un escenario donde las intenciones de desarrolladores inmobiliarios no son del todo claras. El uso privado del agua para fines residenciales y uso ilegal de la ZMT son acompañadas de campañas, donaciones y otros gestos que parecen buscar desviar la atención sobre los agravios cometidos. 

Se faltaría a la verdad si no se reconoce que Allen y Marvez cuentan con el respaldo de algunas personas en Marbella. Estos usualmente tienen un vínculo laboral o de alguna manera familiares dependen económicamente de ellos. Su función asemeja a la del capataz de finca, aquella figura que se encarga de administrar el territorio de otros. Esto es compresible si se toma en cuenta que las comunidades costeras arrastran condiciones económicas difíciles. Lo que es necesario subrayar es que son relaciones verticales pautadas por la dependencia y subordinación al interés de otros. Se puede decir que son de otros porque en declaraciones recogidas por medios de comunicación, Allen llegó a afirmar que Marbella es mío. Las más de mil hectáreas que posee, los proyectos, y haber tenido el control del agua de Marbella por más de 10 años, dan fe de tal afirmación. 

A partir del año 2016 cuando la prensa empezó a hacer eco de las irregularidades en el manejo del agua y la ZMT, Allen y Marvez iniciaron una campaña de autopromoción a escala comunitaria. Adolescentes locales con tablas de surf nuevas o donaciones de parques infantiles por Marbella Group Developers empezaron aparecer en la comunidad. 

Marvez por su parte pasó de una posición intransigente que reclamaba el agua para sus proyectos como “derecho humano”, a una más reposada en la que afirma que nunca se han negado a colaborar con el AyA. Lo cual no deja de llamar la atención ya que, según vecinos, el abastecimiento de agua potable a las menos de 200 familias de Marbella no fue tema de discusión hasta que grandes desarrollos inmobiliarios llegaron a la comunidad.

Pero esto no es suficiente, es necesario anular cualquier tipo de disidencia a las aspiraciones del sector inmobiliario. Por ejemplo, la ONG Marbella Verde fue objeto de acoso hasta que en reunión abierta en el salón comunal el 9 de diciembre del 2019 el acoso pasó a agresiones verbales. La reunión contó con la participación de funcionarios de la Municipalidad de Santa Cruz y del AyA. El objetivo era ventilar y resolver las denuncias interpuestas en relación con la gestión del agua y la ZMT. 

Marbella. Imagen de Alba Sud. 

Alba Sud, presente en la reunión, pudo constatar que las agresiones venían del encargado de la oficina de ZMT de la municipalidad (2), representantes de los desarrolladores inmobiliarios y un grupo que fue identificado como trabajadores de construcción. Cabe mencionar que los desarrolladores señalados no participaron de la reunión.

¿Qué ha perdido Marbella en estos años? En primer lugar, Marbella ha cedido terreno para uso turístico residencial. La ocupación de residenciales costeros no tiene a la población local, o provincial como meta, sino que son ocupados por segundos residentes principalmente de otros países. En segundo lugar, como resultado de la administración de Jeffrey Allen, Marbella perdió la ASADA. Un espacio de gestión comunitaria que tiene un carácter central en otras comunidades costeras. Se puede decir que Marbella ha cedido la conducción de su comunidad a terceros. 

¿Qué viene ahora?

El más reciente capitulo de este largo conflicto conlleva la inclusión de nuevos actores. En conjunto, la Federación Costarricense para la Conservación del Ambiente (FECON) y el Área Conservación Tempisque (ACT) han hecho público un comunicado en el que hacen saber que se ha presentado documentación a la Municipalidad de Santa Cruz por la que solicita resolver las irregularidades en la ZMT lo antes posible apegado al ordenamiento jurídico costarricense. Las demandas presentadas por FECON implican: 

1. Anular un Acuerdo Municipal aprobado sin fundamento técnico-ambiental en diciembre del 2019, que autorizó la instalación de un alumbrado eléctrico que estaría afectando el ciclo de reproducción de las tortugas en esta zona, de forma que sea eliminada.
2. Investigar extralimitaciones en el uso de los permisos de construcción otorgados a un bar-restaurante que ha establecido infraestructuras ilegales usurpando la ZMT.
3. Demolición de una casa de madera dentro de la ZMT, que fue construida en el área sin contar con la licencia ambiental como lo establece la Ley de Construccione.
4. La demolición de un puente construido sin licencia ambiental, permisos de obra en cauce por Dirección de Aguas en playa del Coco de Marbella.
5. Además se solicitó información al ACT sobre una denuncia por tala dentro del manglar de playa del Coco, que presentó la propia ACT, con el fin de sumar a FECON como parte denunciante.

La participación de FECON y la ACT no es casualidad. Responde a la necesidad de buscar apoyo fuera de las fronteras comunales. La dinámica de enclave turístico que sigue Marbella restringe las posibilidades de incidir en la comunidad por los mecanismos tradicionales de participación cantonal. Al mismo tiempo, es un llamado a que otras organizaciones y personas de otras latitudes se enteren de lo que está sucediendo en Marbella y tomen partido. 

El control privado de recursos y espacios públicos es fundamental para la lógica de apropiación que trae el turismo residencial. Mediante diversas estrategias desarrolladores inmobiliarios han incidido en la comunidad violentado el ordenamiento jurídico costarricense en el proceso. El conflicto también ha develado la deficiente respuesta institucional en materia de protección y resguardo de bienes comunes, tanto el gobierno local como instituciones descentralizadas han hecho poco por corregir los agravios. Vuelve a quedar en evidencia el vacío institucional y la carencia de propuestas en Guanacaste que permitan un desarrollo turístico inclusivo en comunidades costeras. En Marbella no se debate la actividad turística ni siquiera se objeta la llegada de nuevos residentes. Lo que se cuestiona es de qué manera agencias de bienes raíces y compañías constructoras, han llegado a tomar el control de cada aspecto de la realidad comunal.