Apartaments turístics, Covid-19 i capitalisme de plataformes

Sabem que la pandèmia de la Covid-19 ha paralitzat la mobilitat nacional i internacional i amb això l'activitat turística. En aquest nou context, sembla que el negoci dels apartaments turístics s'hagi aturat també, que hi ha hagut un suposat traspàs d'aquest tipus d'apartaments al mercat residencial, i que inquilins veuen una oportunitat per augmentar l'oferta d'habitatges de lloguer i així equilibrar d'alguna manera un mercat que ha vist com milers d'habitatges passaven a ser de lloguer turístic. L'oportunitat existeix, però crec que en la conjuntura actual la majoria d'apartaments turístics no tornaran al mercat residencial. Penso que és molt poc probable que per una manca de demanda de turistes propietaris i inversors comencin a fer contractes de llarga durada. En aquest text intento explicar els motius d'aquesta situació, així com plantejar la necessitat d'un canvi profund en l'actual domini de la ideologia neoliberal en relació amb el mercat de l'habitatge. Per entendre com el mercat d'apartaments turístics està responent a la pandèmia, cal analitzar primer la manera en la qual aquest mercat s'ha reorganitzat en els últims anys, i en destacaré dos punts que em semblen clau. Baso les meves observacions en l'estudi que hem fet d'aquest mercat a Portugal amb els col·legues Jaume Jover, Ana Gago, i Glòria Domínguez en el marc del projecte SMARTOUR.

El primer aspecte és percebre els beneficis que aquest mercat ofereix als propietaris i inversors. L'èxit dels apartaments turístics s'explica no només perquè la propietat pot obtenir més rendibilitat llogant a visitants que a residents permanents, sinó també -i en alguns casos especialment- compta amb una sèrie d'avantatges que són inherents a la flexibilitat pròpia d'aquest mercat . Per a propietaris i inversors, la flexibilitat proporcionada pels apartaments turístics significa tenir control sobre l'habitatge. El mercat turístic permet obtenir guanys dels ingressos per lloguers i, al mateix temps, vendre la propietat, usar-la, o directament abandonar el mercat quan es cregui necessari. Un altre avantatge d'aquest control sobre l'actiu és que el manteniment de la propietat és constant, ja que és possible comprovar l'estat dels apartaments setmanalment; que el turista paga per avançat; i que l'alta rotació d’"arrendataris" permet especular amb el preu constantment. Dit d'una altra manera, els propietaris veuen el mercat de lloguer tradicional com "massa rígid" pel simple fet de tenir inquilins de llarga durada. Aquesta és una visió compartida tant per propietaris locals com per inversors internacionals. I en aquest sentit, la flexibilitat dels apartaments turístics és un punt clau en l'actual context en què l'habitatge és vist com un actiu financer. Com en molts altres països, una resposta a la crisi del 2008 a Portugal va ser aprovar diversos programes per atreure capital internacional que atorguen beneficis fiscals a inversions immobiliàries. En aquests casos, la principal raó per invertir en habitatge és dipositar capital i després es decideix l'ús que se li vol donar a l'habitatge, o directament deixar-lo buit. En el nostre treball trobem un consens en el qual col·locar la casa al mercat turístic és sempre la millor opció per a aquest tipus d'inversors, ja que poden usar la casa quan visiten la destinació o vendre-la sense inquilins quan troben una bona oportunitat. Al final, el mercat d'apartaments turístics augmenta considerablement la possibilitat d'especular amb l'habitatge. Aquest fet ve a representar una utopia neoliberal que suposa un pas més en la vulnerabilitat i inseguretat de grups per als quals el lloguer és l'única opció per accedir a un habitatge. Les polítiques neoliberals han sigut clau per la flexibilització i desregulació del mercat dels lloguers, per donar més "garanties" als propietaris i suposadament així millorar l'eficiència de mercat, el mercat del lloguer turístic simplement omet qualsevol llei d'arrendament per molt flexible que sigui, reforçant el paradigma neoliberal i enfortint l’asimetria de poder entre el propietari i ocupant. La propietat ja no necessita inquilins per obtenir beneficis, llevat que aquests acceptin contractes de curta durada. És paradoxal veure -i aquest és el principal problema- com en aquesta utopia neoliberal el mercat de l'habitatge no funciona de la manera més eficient, sinó que l'habitatge directament perd la seva funció social.

Tornant al context de la pandèmia, per als propietaris un benefici central proporcionat per la flexibilitat d'aquest mercat és ajustar tant els preus com la durada del lloguer a la demanda existent. Per exemple, una estratègia recurrent a Lisboa ha estat llogar a turistes durant la temporada d'estiu i passar al mercat d'estudiants internacionals durant el període acadèmic. La flexibilitat aquí significa passar a altres formes de lloguer durant els moments en què aquestes formes són més rendibles, i aquesta transició a un sector diferent no és molt difícil. El canvi de lloguers de curt a mitjà termini és el que sembla estar succeint durant l'actual pandèmia. En l'informe How Mid-Term Stays May Rescue Short-Term Rentals ("Com les estades de mig termini poden rescatar els lloguers a curt termini"), la consultora AirDNA mostra que més del 50% de les nits reservades a escala mundial a Airbnb l'abril de 2020 són per a estades de més de dues setmanes. Aquesta consultora també aconsella oferir descomptes per a estades de més d'un mes, amb la intenció de llogar propietats durant uns mesos i després eventualment tornar al mercat de lloguer turístic. No obstant això, AirDNA només té dades sobre l'activitat d'Airbnb, i això no constitueix ni de bon tros la realitat total de mercat. La situació és més complexa com explicaré a continuació.

El segon aspecte per destacar és l'aparició d'agències de gestió d'apartaments turístics i com es posicionen en l'actual capitalisme de plataformes digitals. Es tracta d'empreses que fan la gestió a tercers. L'activitat s'ha professionalitzat i per a un particular és molt difícil competir en el mercat, de manera que tenen molts incentius per lliurar la gestió dels apartaments a aquestes agències. El creixement d'aquestes empreses ha estat exponencial -només a Lisboa hi ha unes 40- i moltes d'elles s'han convertit en multinacionals causa de l'ajuda financera proporcionada pels fons d'inversió. Per exemple, empreses com Hostmaker, Sweet Inn i Guest Ready tenen una cartera de milers d'apartaments per tot Europa. El punt important pel que fa a la situació actual és com l'estructura de gestió d'aquestes agències els permet anunciar els apartaments que gestionen en diferents plataformes digitals simultàniament. Per això utilitzen programes informàtics de gestió de propietats -el que en anglès es coneix com a channel manager, que és una tecnologia utilitzada des de fa anys per la indústria hotelera per poder comercialitzar en línia un mateix producte (apartaments en aquest cas) en diferents canals com Airbnb, HomeAway i Booking.com. Si bé aquestes són les 3 plataformes més conegudes en el mercat d'apartaments turístics, hi ha empreses com ara Rentals United, amb seu a Barcelona, ​​que ofereixen programes de gestió que comercialitza cada apartament en més de 60 plataformes. Quan una reserva es realitza en una d'elles, el programa bloqueja l'apartament en les altres plataformes. La veritat és que aquests programes de gestió ja incloïen abans de la pandèmia la possibilitat d'anunciar els apartaments en plataformes de lloguer de mitja durada com Soptahome (mínim 30 dies de lloguer) o Uniplaces (centrat en el mercat d'estudiants internacionals). La propagació d'aquest tipus de plataformes ve a reforçar encara més la utopia neoliberal on lloguers amb contractes estables ja no són necessaris i la consegüent pèrdua de la funció social de l'habitatge. Inspirades en Airbnb, totes elles funcionen per pagament per avançat; sense possibilitat de visitar l'apartament; normalment sense contracte d'arrendament; són per estades de curta o mitjana durada; i els preus són desorbitats. L'actual pandèmia està accelerant aquest ball d'apartaments entre diferents plataformes i la novetat és que ara agències de gestió d'apartaments turístics estan usant els seus channel managers per anunciar les propietats en plataformes que en teoria eren per a lloguers de llarga durada. Per exemple, Hostmaker ha inclòs en el seu channel manager a Idealista a Espanya i Portugal i empreses similars en altres països, com Rightmove al Regne Unit, però els anuncis indiquen que el lloguer és per un curt període de temps. La conseqüència és que la flexibilitat intrínseca dels apartaments turístics, plataformes digitals i l'ús de tecnologies per la gestió d'immobles permeten als propietaris especular amb els actius durant uns mesos mentre esperen que el mercat ressorgeixi, com que sembla que serà el cas almenys parcialment si el turisme domèstic es permet finalment.

Davant l'actual crisi del mercat del lloguer, que es veurà reforçada per les conseqüències econòmiques de la pandèmia, simplement no podem esperar que el mercat s'ajusti a la demanda i que els apartaments turístics tornin al mercat residencial. Rendistes professionals volen per tots els mitjans evitar contractes d'arrendament estables, de manera que un suposat traspàs d'habitatges per a lloguers de llarga durada no passarà, o passarà de forma minoritària. La utopia neoliberal dels apartaments turístics i plataformes digitals per a consumidors que estan de pas han augmentat la vulnerabilitat dels inquilins com mai s'havia vist fins a tal punt que l'habitatge ha perdut la seva funció social. L'única forma que hi hagi un equilibri entre propietat i arrendatari és amb la intervenció de l'administració pública, i davant la constatació que l’"eficiència" d'aquest mercat és simplement l'oportunitat que ofereix per especular, aquesta intervenció ha de ser immediata. Dit d'una altra manera, si bé hi ha una oportunitat oberta per la pandèmia, és hora d'actuar. A l'estat espanyol, els lloguers de curta i mitja durada s'acullen a la Llei d'Arrendaments Urbans que permet lloguers per a "ús diferent del d’habitatge", sent habitatge definit com a residència habitual o permanent. És a dir, aquesta figura permet "arrendaments per temporada", i usant aquesta figura els propietaris esquiven realitzar contractes de 5 i 7 anys. Aquesta llei ha de ser redefinida de forma immediata. Cal reconèixer que la iniciativa presa pel capitalisme de plataforma esquiva i invalida regulacions existents, però davant d'aquesta ofensiva especulativa l'estat no pot simplement observar com el mercat es reorganitza. Estem davant les portes d'una crisi sense precedents i són necessàries mesures valentes per recuperar la funció social dels milers d'apartaments turístics que avui esperen expectants la volta a una suposada normalitat.