Com regular el lloguer a curt termini? L'experiència de 12 ciutats europees

(article disponible només en castellà)

Alquilar una vivienda a corto plazo a visitantes no es nada nuevo. Sin embargo, el auge de las economías de plataforma –mercados digitales que ponen en contacto la oferta y la demanda– ha impulsado, sin precedentes, la diversificación y expansión de esta práctica. La empresa líder del sector de alquileres a corto plazo es Airbnb, creada en 2008 para que propietarios e inquilinos pudieran alquilar viviendas a corto plazo. En la actualidad, existe una gran variedad de plataformas de alquiler a corto plazo que se diferencian entre sí por sus modelos de negocio (peer-to-peer, business-to-consumer o ambos), sus vínculos con los gigantes del sector de viajes online, su cobertura geográfica y la tipología de alojamientos que ofrecen. En la última década, su oferta ha crecido rápidamente, aunque en 2020 se vio interrumpida por la pandemia de la COVID-19. Lo más probable es que a medida que se vaya superando la pandemia, el mercado de alquileres a corto plazo repunte. 

Los alquileres a corto plazo en estas plataformas incluyen una gran variedad de prácticas, que se pueden clasificar principalmente en tres tipos:

1) Alquiler profesional de corto plazo. Alquiler comercial a visitantes de corta estancia de una propiedad que no se utiliza como residencia principal. 

2) Alquiler a corto plazo de una vivienda principal (o secundaria). Alquiler comercial a visitantes de corta estancia de una vivienda que normalmente se utiliza como residencia principal (o secundaria) mientras su residente principal está fuera. 

3) Alquiler a corto plazo de parte de una residencia principal. Alquiler a corto plazo de una parte de la residencia principal (por ejemplo, una o más habitaciones) mientras el anfitrión está habitualmente presente (lo que se denomina “home-sharing”). 

Estas diferentes formas de alquiler a corto plazo tienen impactos positivos y negativos que se distribuyen de forma desigual entre los distintos grupos socioeconómicos y lugares. La rentabilidad de los alquileres de corto plazo ha abierto nuevos mercados para la inversión inmobiliaria y la extracción de rentas. En muchas ciudades, una parte importante de la oferta de estos alquileres no está compuesta por particulares que alquilan temporalmente su vivienda, sino por propietarios profesionales o inversores que gestionan múltiples propiedades usadas permanentemente para alquiler vacacional. Durante la última década, los alquileres a corto plazo, y especialmente del primer tipo, se han convertido en objeto de controversia y debate en los medios de comunicación, así como en el ámbito político de muchos países, regiones y ciudades, atravesados por otras preocupaciones sobre la crisis de la vivienda, la gentrificación y la turistificación. 

En el caso de grandes ciudades con fuertes presiones demográficas, intensos flujos de visitantes y mercados de la vivienda restringidos, diferentes investigaciones han demostrado que el aumento de los alquileres a corto plazo ha contribuido en la disminución de la oferta de alquileres a largo plazo, ha inducido un aumento de los precios del alquiler y ha alimentado el desplazamiento de la población local. Aunque estos impactos no sean cuantitativamente significativos en toda la ciudad, si se comparan con otros factores, están muy concentrados en determinados barrios. En estas zonas, el tejido socioeconómico se ha visto sometido a importantes presiones causadas por el gran número de alquileres de corto plazo en relación con el total de viviendas existentes. En respuesta, varios gobiernos municipales han tratado de diseñar e implementar nuevas formas de regulación para gestionar o controlar los alquileres a corto plazo, así como la actividad de las plataformas que los anuncian. 

Este informe analiza y compara cómo los actores públicos de las grandes ciudades europeas han intentado regular los alquileres a corto plazo a través de plataformas, y expone los problemas de aplicación y cumplimiento de los que se han enfrentado a ello. Los objetivos de la investigación eran: 

1) Identificar las diferentes tipologías y argumentos de los grupos de interés y actores implicados que han defendido o se han opuesto a la regulación de los alquileres a corto plazo vía plataformas. 

2) Identificar las normativas establecidas en las grandes ciudades europeas para gestionar o controlar el fenómeno, y comparar sus instrumentos, modalidades y niveles de exigencia. 

3) Evaluar cómo las autoridades públicas perciben la eficacia de estas normativas hasta la fecha e identificar los retos a los que se enfrentan en términos de aplicación y cumplimiento. 

El estudio se centró en doce capitales o segundas ciudades más grandes de diez países europeos: Ámsterdam, Barcelona, Berlín, Bruselas, Lisboa, Londres, Madrid, Milán, París, Praga, Roma y Viena. Se utilizó una combinación de métodos cualitativos y una amplia gama de fuentes primarias y secundarias: declaraciones públicas de grupos de interés, documentos políticos y normativos, sentencias legales y casos judiciales, artículos de los medios de comunicación y algo menos de cincuenta entrevistas semiestructuradas con representantes de gobiernos municipales, asociaciones de residentes, movimientos de base, la industria hotelera, los "home-sharing clubs" (asociaciones de anfitriones) y las organizaciones profesionales de operadores de alquiler a corto plazo.

Los debates: actores implicados y posicionamientos 

Nuestra investigación muestra que existen seis categorías de grupos de interés y actores no estatales implicados activamente en los debates sobre la regulación de los alquileres a corto plazo, aunque no tienen el mismo nivel de actividad en las distintas ciudades analizadas. Trasladan sus demandas a los representantes electos y a los funcionarios públicos de distintos rangos, y se movilizan para hacer llegar su mensaje antes, durante y después de la promulgación de nuevas regulaciones. 

Una de las categorías de actores implicados es la de los defensores intelectuales y políticos de la economía “compartida” o “colaborativa”, un sistema caracterizado por el acceso temporal y el intercambio mutuo de bienes y servicios “infrautilizados”. Estos actores han contribuido al desarrollo de nuevas agendas de “ciudades colaborativas” en lugares como Milán, Viena o Ámsterdam. Ellos tienden a apoyar el uso compartido de la vivienda en un sentido estricto, pero critican la transformación del espíritu inicial de la economía colaborativa en formas de “capitalismo de plataforma” con ánimo de lucro. 

Hay tres categorías que representan a los principales actores del mercado de alquileres a corto plazo: las plataformas empresariales; las organizaciones profesionales que representan a los operadores de alquileres comerciales a corto plazo; y las nuevas asociaciones de anfitriones (en su mayoría no profesionales) o de “personas que comparten su casa”. Estos actores tienden a aceptar la necesidad de una regulación ligera (a veces a regañadientes), pero en general se oponen a regulaciones estrictas que afecten a la libertad empresarial y al “derecho a alquilar” o a “compartir” una propiedad. Esto incluye los regímenes de autorización o licencias que perciben como complicadas, así como las medidas que tratan de limitar el crecimiento cuantitativo de los alquileres a corto plazo a través de los controles de planificación del suelo. Por su parte, las asociaciones de anfitriones no profesionales hacen hincapié en el carácter ocasional de la práctica de alquilar a corto plazo su residencia principal, y hacen campaña a favor de normas laxas y proporcionadas que no les traten como a los operadores profesionales. Los tres tipos de actores han impugnado legalmente las nuevas normativas impulsadas por los ayuntamientos en París, Berlín y Barcelona. 

En contraposición, hay dos categorías de actores que representan a los grupos de interés económico y grupos sociales que se han visto más perjudicados por aumento de los alquileres de corto plazo. En todas las ciudades examinadas, los representantes del sector hotelero y de la hostelería apoyan un enfoque más estricto en esta tipología de alquileres, que perciben como una competencia desleal. También exigen que los operadores de alquileres a corto plazo estén sujetos a las mismas normas que se aplican a los hoteles y a los establecimientos tipo “bed and breakfast”. En algunas ciudades (Barcelona, Berlín y Madrid), las asociaciones de vecinos, movimientos ciudadanos y los activistas de la vivienda se han movilizado activamente contra el fuerte aumento de los alquileres a corto plazo en sus barrios, denunciando las molestias que causan y su impacto en el mercado de la vivienda. Los activistas defienden el “derecho a la paz y privacidad” de los residentes, así como su “derecho a la vivienda”, a la vez que exigen formas estrictas de control o incluso la prohibición de los alquileres a corto plazo. Sus demandas en ocasiones chocan con las opiniones de otros residentes locales que alquilan su vivienda ocasionalmente o se dedican a pequeños negocios de alquiler a corto plazo. 

Las posiciones y opiniones contrastadas de estas seis categorías de actores implicados nos permiten entender por qué la cuestión de la regulación de los alquileres a corto plazo es polémica y está muy politizada, como cualquier intento de las autoridades públicas de regular un (nuevo) mercado. La razón de ser de la regulación, la forma que se debería adoptar, el grado de exigencia, el tipo de alquileres de corto plazo que debería aplicarse, entre otras, han sido objeto de debate público. En definitiva, cualquier forma de regulación conlleva ganadores y perdedores. 

Diversidad de normativas locales

Los gobiernos municipales de las doce ciudades han respondido de forma diferente al aumento de los alquileres a corto plazo y a las demandas que les han realizado los distintos actores implicados anteriormente mencionados. El panorama actual de las normativas va desde extraños casos de laissez-faire hasta otros de prohibición parcial o control cuantitativo estricto de esta tipología de alquileres, aunque la mayoría de gobiernos municipales han tratado de encontrar un punto medio. Las emergentes regulaciones locales de los alquileres a corto plazo adoptan múltiples formas, diversos grados de exigencia y se sitúan en diferentes ámbitos políticos: vivienda, planificación del uso del suelo, turismo, desarrollo económico, salud y seguridad. En algunos países, los gobiernos regionales o nacionales también han desarrollado normativas. 

Nuestra investigación muestra que la regulación pretende influir o controlar las siguientes dimensiones del fenómeno:

•  La propia existencia de plataformas de intermediación de los alquileres a corto plazo y su visibilidad ante las autoridades públicas (mediante sistemas de registro o licencia), así como su calidad (por vía de requisitos de seguridad y unos estándares mínimos).

• Su cantidad global a escala de toda la ciudad o en determinados barrios, y/o su distribución geográfica entre diferentes partes de la ciudad

• La distinción y el equilibrio entre los diferentes tipos de alquileres a corto plazo (mediante criterios que buscan distinguir a los operadores profesionales y no profesionales y un tratamiento diferenciado de las distintas tipologías, 1, 2 y 3, de alquileres). 

• Las prácticas de las plataformas que ofrecen alquileres a corto plazo.

• Una tributación adecuada de las transacciones asociadas a los alquileres a corto plazo. 

En abril de 2021, solo algunas ciudades no habían adoptado aún alguna medida reguladora nueva (por ejemplo, Praga, aunque las medidas están en debate). Por el contrario, hay pocos ejemplos de prohibición de los alquileres de corto plazo del tipo 1 (las normas vigentes en Berlín entre los años 2016 y 2018 son las más parecidas, actualmente modificadas) o de restricciones cuantitativas estrictas (Barcelona desde 2015 y Madrid desde 2019). La mayoría de los gobiernos municipales han intentado mantener un compromiso entre proteger el parque de viviendas residenciales a largo plazo, mantener del atractivo de la ciudad para los visitantes, al tiempo que han permitido a los inquilinos, titulares de las hipotecas y propietarios de las viviendas complementar sus ingresos mediante el alquiler ocasional de su vivienda. Esto se ha conseguido a través de normas diferenciadas que distinguen entre actividades de alquiler a corto plazo profesionales/permanentes y no profesionales/ocasionales, por ejemplo, restringiendo el número de días al año durante los cuales se puede alquilar una unidad, y estableciendo límites en la ocupación y/o espacio que se puede alquilar. 

En muchas ciudades, se aplica un sistema de autorización, licencia o permiso a los alquileres de corto plazo de tipo 1, a veces de tipo 2 y más raramente de tipo 3. La autorización puede concederse para ejercer una actividad económica (por ejemplo, en Barcelona, Madrid y Viena) y/o para un cambio de uso del suelo (por ejemplo, en París y Londres). En el caso de los tipos 2 y 3, algunos ayuntamientos han introducido recientemente un nuevo requisito de declaración simple (o autoregistro) de los anfitriones ocasionales y de los que comparten vivienda - por ejemplo, en Ámsterdam y Berlín (tipo 2 y 3) o en París (tipo 2). Esto debe diferenciarse de una autorización, la cual puede ser rechazada, en el sentido de que se concede automáticamente un registro.

Seis gobiernos municipales de los doce analizados para este informe han desarrollado instrumentos reguladores que intentan limitar, o reducir, el número total de alquileres a corto plazo, ya sea en toda la ciudad (Berlín, Barcelona, Madrid) o en barrios concretos (Ámsterdam, Lisboa y Viena). Su objetivo es frenar la transformación de viviendas en unidades residenciales destinadas a alquileres a corto plazo mediante un sistema de permisos o autorizaciones de cambio de uso, a menudo vinculado a mecanismos de zonificación. Estos enfoques restrictivos han sido impugnados legalmente por los propietarios afectados, las organizaciones profesionales y las plataformas, y es posible que tengan que modificarse o relajarse en el futuro a la luz de las sentencias judiciales, como fue el caso de Ámsterdam, donde el 15 de marzo del 2021 un tribunal anuló una prohibición de alquileres a corto plazo en tres distritos. 

En París se ha adoptado un enfoque único para evitar, en teoría, la pérdida de espacio residencial. Un operador profesional de alquileres a corto plazo debe recibir una autorización de cambio de uso “residencial” a “comercial”, que está condicionada a un requisito de compensación (“indemnización”) por el que el solicitante tiene que contribuir a un programa de conversión de locales no residenciales en unidades residenciales. 

Además, en las ciudades con un importante parque de viviendas públicas o sociales (Londres, París, Viena y Ámsterdam), los contratos de alquiler prohíben explícitamente subarrendar una parte o la totalidad de una unidad residencial a corto plazo. En el sector de la vivienda privada, las asociaciones de propietarios, los prestadores de hipotecas, los propietarios de viviendas y los arrendadores también suelen prohibir estas prácticas. 

Desafíos de la aplicación y el cumplimiento

En todas las ciudades, los representantes del gobierno local informaron de importantes dificultades para aplicar y hacer cumplir la normativa. En primer lugar, los departamentos competentes tienen recursos humanos limitados para el control de miles de propiedades. En algunos casos, los gobiernos municipales que han aumentado considerablemente su capacidad de control, como el de Barcelona, han conseguido reducir la oferta ilegal de alquileres a corto plazo. Pero esto requiere una cantidad importante de recursos públicos y un proceso interminable para identificar con precisión dónde operan los alquileres a corto plazo, ya que constantemente aparecen nuevos alquileres de este tipo y los operadores idean estrategias de evasión u ocultación muy elaboradas. En la mayoría de las ciudades, una vez hay pruebas de que una vivienda se utiliza ilegalmente como alquiler de corto plazo, pueden pasar años hasta que concluya el proceso judicial. Las sanciones y multas impuestas a los anfitriones individuales o a las plataformas varían enormemente; y los propietarios y las plataformas suelen recurrir dichas decisiones. 

En segundo lugar, la naturaleza digital de la intermediación de los alquileres a corto plazo desafía los modos tradicionales de regulación, obligando a las autoridades públicas a enfrentarse a prácticas difíciles de medir y a nuevas empresas transnacionales. La detección y localización de los presuntos alquileres ilegales es un reto. Los datos que poseen las plataformas son la única fuente de información exhaustiva que permitiría a las autoridades públicas identificar quién ofrece un alquiler a corto plazo, en qué calidad, lugar y durante cuánto tiempo. Los funcionarios del gobierno local han exigido en repetidas ocasiones a las plataformas que compartan voluntariamente esos datos para ayudar a aplicar la ley. Sin embargo, las plataformas –invocando las disposiciones de la Directiva de Comercio Electrónico de la Unión Europea– en general, se han negado a facilitar esos datos a las autoridades públicas o a realizar un control previo de los listados que publican. Dentro de la muestra de este estudio, solo los ayuntamientos de Barcelona y París han logrado obtener acuerdos de divulgación de datos, exigiendo a las plataformas el envío de listas mensuales o anuales de todos los anuncios activos, aunque estas listas están incompletas. En otras ciudades, en ocasiones, las plataformas han accedido a retirar algunos de los anuncios que no cumplen con las normas locales. 

En todas las ciudades, los funcionarios públicos subrayaron que, en consecuencia, es imposible una aplicación efectiva de la normativa sin la cooperación de las plataformas. Las relaciones entre las grandes plataformas y los gobiernos locales han oscilado entre la colaboración (por ejemplo, mediante acuerdos de recaudación de impuestos) y el conflicto. Las plataformas corporativas desempeñan en estos momentos un papel crucial en la política de regulación de los alquileres a corto plazo, a través de campañas de comunicación, actividades de promoción y presión en los distintos niveles de gobierno, campañas de base popular entre sus usuarios y desafíos legales contra los gobiernos municipales. 

Judicialización de los conflictos 

Las nuevas normativas han sido objeto de oposición e impugnaciones legales por parte de las plataformas empresariales, operadores profesionales de alquileres a corto plazo y asociaciones de anfitriones o “home-sharers” ante tribunales regionales o nacionales (en Ámsterdam, París, Berlín, Barcelona, Bruselas y Madrid, entre otros). En el contexto de la Unión Europea y del Mercado Único, estos desafíos legales han adquirido una dimensión supranacional. Las partes interesadas que se oponen a las nuevas formas de regulación han movilizado explícitamente dos textos legislativos de la UE: la Directiva sobre Comercio Electrónico de 2000 y la Directiva sobre Servicios de 2006. La interpretación por parte de los tribunales regionales, nacionales y de la UE definirá en la última instancia la posibilidad, y formas aceptables, de regulación de las plataformas en línea y de los alquileres a corto plazo en los Estados miembros de la UE. Hay tres cuestionesque son objeto de debate jurídico: i) la naturaleza de las plataformas; ii) el alcance de las principales “razones de interés público” que los tribunales reconocen como legítimas para justificar las intervenciones reguladoras de las autoridades públicas; y iii) los tipos de intervenciones reguladoras que se consideran aceptables. 

Dos sentencias recientes del Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) ofrecen un panorama mixto al respecto. Por un lado, en diciembre de 2019 el TJUE dictaminó que Airbnb debe ser clasificada como “servicio de información para la sociedad” (information society service) en el marco de la Directiva sobre Comercio Electrónico, es decir, un intermediario digital (y no un proveedor de servicios). Esto significa que la plataforma no puede ser considerada responsable del contenido ilegal de los anuncios que publica si no tiene conocimiento de ello, y además no tiene la obligación de controlar sistemáticamente el contenido de sus listados. Asimismo, según el “principio del país de origen”, se le aplica la normativa del país de la UE en el que la empresa está establecida (en el caso de Airbnb, Irlanda), y que nada puede obstaculizar la actividad cuotidiana de la empresa en otro lugar de la UE, a menos que haya razones de peso de orden público, seguridad pública, salud o protección del consumidor. Esto restringe el tipo de requisitos de acceso al mercado o a las condiciones de funcionamiento que puede imponer una autoridad pública fuera de Irlanda a Airbnb. 

Por otro lado, en septiembre de 2020 el TJUE confirmó que, en virtud de la Directiva de Servicios, el objetivo de combatir la escasez de viviendas de alquiler a largo plazo constituye una “razón de peso de interés general” que puede justificar la adopción de medidas proporcionales por parte de las autoridades públicas para regular el ejercicio o el acceso a un servicio como el alquiler a corto plazo de una vivienda. Sin embargo, las autoridades públicas solo pueden establecer un “requisito de acceso al mercado” (por ejemplo, un régimen de autorización o licencia) siempre que sea necesario para alcanzar esa razón de interés público claramente identificada, que sea no-discriminatorio y proporcionado para lograr este interés.

El marco jurídico de la UE está destinado a evolucionar en los próximos años: el 15 de diciembre de 2020, la Comisión Europea publicó un proyecto de propuesta para una nueva Ley de Servicios Digitales que ahora será objeto de debate y análisis en el Parlamento Europeo y en el Consejo de la UE como parte del proceso de elaboración de las políticas de la UE. Varios grupos de interés, como las grandes plataformas y laEuropean Holiday Home Association, han presionado activamente a las instituciones de la UE para expresar sus preferencias políticas. En respuesta, veintidós dirigentes de ciudades europeas se movilizaron colectivamente para reclamar ante las mismas instituciones un nuevo marco jurídico de la UE que obligue a las plataformas a compartir los datos pertinentes y a responder por el cumplimiento de sus obligaciones según la legislación nacional y local de todos los Estados Miembros de la UE. En la actualidad, el proyecto de Ley de Servicios Digitales no satisface las demandas de los ayuntamientos en relación a la responsabilidad de las plataformas y la divulgación de datos, ya que mantiene los principios que limitan el poder regulador de las autoridades públicas - es decir, el principio del “país de origen”, la responsabilidad limitada de las plataformas en relación a los contenidos ilegales y la no obligación de “vigilancia general”. Por el momento, no es seguro que la Ley responda a las preocupaciones expresadas durante la última década por diversos actores, en particular de los gobiernos municipales.

El impacto de la pandemia de la COVID-19 

La aparición de la pandemia de la COVID-19 a principios de 2020, y las medidas adoptadas por los gobiernos nacionales para evitar la propagación del coronavirus, generaron una caída brutal y sin precedentes de la movilidad internacional. Los flujos de visitantes de las ciudades europeas prácticamente se detuvieron durante unos meses, lo que provocó una oleada masiva de cancelaciones de reservas de alquileres a corto plazo y bajos niveles de nuevas reservas a lo largo de 2020, aunque con cierta recuperación cuando se empezaron a levantar las restricciones. En el momento de redactar este informe (abril del 2021), todavía existía una gran incertidumbre sobre cuándo se controlaría la pandemia y si los flujos de movilidad global y el sector turístico volverían a sus niveles anteriores a la crisis. Esto conllevó que fuera difícil especular sobre las repercusiones a medio y largo plazo en el mercado de esta tipología de alquileres a corto plazo, y acerca del comportamiento de los inversores, arrendadores y consumidores. 

Los propietarios y anfitriones cuya principal fuente de ingresos dependía de los alquileres a corto plazo perdieron ingresos de la noche a la mañana. Mientras tanto, los medios de comunicación informaron que en ciudades como Londres, París, Barcelona y Madrid, se había producido un regreso de las unidades de alquiler a corto plazo al mercado de alquiler a largo plazo, aunque no está clara la permanencia de esta tendencia una vez la pandemia esté controlada. Algunos están recurriendo al mercado de “medio plazo”, cuya demanda ha aumentado debido a la difusión generalizada del teletrabajo. En algunas ciudades, han surgido nuevas iniciativas políticas para fomentar el retorno de las unidades de alquiler a corto plazo al mercado de alquiler a largo plazo, como en Lisboa, aunque con resultados modestos hasta la fecha. 

Aunque es posible que algunos gobiernos municipales, regionales y nacionales aprovechen la crisis actual para promulgar y aplicar una normativa más estricta sobre los alquileres a corto plazo, otros impulsarán una agenda liberalizadora. Dado que las economías de muchas ciudades europeas dependen en gran medida del turismo, y que las perspectivas de una recesión sostenida se ciernen sobre ellas, las autoridades públicas se enfrentarán a un dilema: si dar prioridad a las demandas para atraer a más visitantes a toda costa o a la petición de proteger el parque inmobiliario local. Aunque nuestra investigación se centró en las ciudades europeas más grandes, es probable que el debate sea diferente en ciudades medianas, pequeñas o en los pueblos de entornos rurales o periféricos, en función del equilibrio entre los impactos positivos y negativos de los alquileres de corto plazo. 

Lecciones y recomendaciones políticas

Nuestro análisis de los debates sobre la regulación de los alquileres a corto plazo en plataformas ha revelado posiciones muy contrastadas y conflictivas entre las distintas partes interesadas. Las opciones de regulación implican inevitablemente arbitrajes sociopolíticos entre la libertad de uso de la propiedad y la realización de una actividad económica basada en el valor de cambio de una vivienda, y, por otro lado, la necesaria protección de los objetivos de "interés público", en particular la protección del parque residencial de larga duración en ciudades marcadas por fuertes desigualdades en materia de vivienda (basadas en el valor de uso de una vivienda). 

Nuestra primera recomendación es que los gobiernos nacionales y regionales, que a menudo controlan el marco legislativo que define determinados tipos de alquileres a corto plazo, deben dotar a los gobiernos locales de herramientas necesarias para poder ejercer su "derecho a regular" en nombre de los objetivos de interés público, es decir, promulgar enfoques de regulación territorialmente diferenciados que tengan en cuenta las especificidades de cada contexto local. Los gobiernos municipales deberían poder aplicar diferentes medidas reguladoras a los tres tipos de alquileres a corto plazo, distinguiendo entre prácticas profesionales y ocasionales. 

Nuestra segunda recomendación es que los gobiernos municipales deberían tener derecho a acceder a datos relevantes, precisos e individualizados sobre las unidades de alquiler a corto plazo. Esto es absolutamente fundamental para la elaboración de políticas públicas: estos datos son necesarios para la justificación de las medidas reguladoras y para, posteriormente, la aplicación efectiva y el cumplimiento de dichas medidas. Esos datos están en manos de las empresas de plataforma, que por lo general no los han divulgado de manera sistemática, con el respaldo de las disposiciones vigentes de las directivas de la UE que enmarcan el funcionamiento del mercado único. En consecuencia, la UE se ha convertido en un campo de batalla clave para la futura regulación tanto de los alquileres a corto plazo, como de las plataformas como intermediarios de dichos servicios. Por lo tanto, el marco jurídico de la UE debería revisarse para garantizar la responsabilidad de las plataformas y la divulgación de datos, lo que permitiría a los gobiernos municipales (y de otros niveles) aplicar eficazmente las medidas que consideren oportunas. 

Nuestra tercera recomendación es que cualquier debate sobre la gestión o el control del crecimiento de los alquileres de corto plazo en nombre de la protección del "derecho a la vivienda" debería formar parte de un debate más amplio sobre cómo resolver la crisis de la vivienda y las desigualdades específicas en este ámbito. Los alquileres de corto plazo son solo una (pequeña) parte de un conjunto más amplio de dinámicas y factores que afectan a los mercados de la vivienda y al cambio socio espacial en las ciudades. Por ejemplo, las tendencias demográficas, la (des)regulación del sector del alquiler privado, las políticas del suelo o las medidas que afectan a la oferta de vivienda asequible y social. Estas dinámicas van más allá de las competencias de los gobiernos municipales. Plantean una cuestión altamente política de cómo se debe gobernar y regularse la vivienda cuando se ha convertido en un activo en un mundo globalizado de movilidades transnacionales, inversiones y financiarización. Esta cuestión, mucho más amplia, se debería abordar tanto a nivel nacional como supranacional.