¿El crecimiento inmobiliario en el litoral de Costa Rica es una amenaza para su marca turística?

El litoral de Costa Rica experimenta una explosión inmobiliaria sin precedentes en la historia nacional. La inversión en proyectos habitacionales y urbanísticos destinados a migrantes por estilo de vida confirma lo que desde hace aproximadamente veinte años se intuye: Costa Rica ya entró a las grandes ligas del real estate, resorts de marca internacionales, healing y wellness centers, marinas, yates, cruceros, Instagram y aún más real estate en las playas tropicales y comunidades rurales del país. Todo esto es una clara señal de que Costa Rica aspira competir con otros destinos cercanos que han evidenciado las brechas sociales y fracturas ambientales que provoca la turistificación y, al mismo tiempo, alejándose de sus orígenes y de la promesa de su marca turística.   

El aperturismo casi irrestricto que el país ha hecho para posicionarse como un destino de segundas residencias para inversionistas y consumidores de elite muestra malestares recurrentes en los litorales y pueblos costeros. Como si se trata de un anuncio de Open for Bussiness, la transnacionalización del mercado de la tierra ha provocado algo impensable hasta hace unas décadas: que el turismo, así en sustantivo, ya no se conciba como una actividad eminentemente benefactora e idiosincrática. Sino que también trae consigo riesgos y amenazas a los estilos de vida y ecosistemas locales.   

En este blog se han recogido experiencias que alertan sobre los riesgos de la turistificación en las dos costas costarricenses. La urbanización acelerada del paisaje, la precarización del trabajo turístico, la destrucción de áreas silvestres, los conflictos por la gestión del agua potable o las concesiones cuestionables no han servido como palanca para superar el estancamiento de poblaciones empobrecidas. Ahora parece tomar fuerza una nueva crítica colectiva:el creciente malestar por el encarecimiento del costo de la vida en destinos costeros. La sensación entre habitantes que están siendo excluidos y desplazados de sus espacios no mediante la coerción del Estado, sino por fuerzas de mercado fuera del control público en los territorios costeros.

Torres de APTS en Playa Jacó, de gt8073a bajo licencia creatives commons. 

En estos momentos, grupos de vecinos, colectivos, organizaciones y asociaciones en distintos puntos se animan cada vez más a describir este proceso como gentrificación turística. Los procesos de inversión en el segmento turístico inmobiliario que acarrea dinámicas de desposesión de recursos naturales y de reapropiación del espacio turístico que conduce al desplazamiento y exclusión de poblaciones con menor poder adquisitivo. Todo esto es una suma de sensaciones y agravios cada vez más comunes. ¿Acaso Costa Rica no es el paladín del desarrollo sostenible, qué ocurre?  

¿Un esencialismo bajo asedio?  

Este artículo no pretende exponer las limitaciones del paradigma del desarrollo sostenible como mecanismo de bienestar social. Pero la marca turística costarricense elabora desde este paradigma un marketing que toma la forma de un esencialismo cautivo a la espera de ser descubierto y redescubierto (Barboza, 2016). “Somos Esencial Costa Rica, Sin ingredientes artificiales” son parte de los eslóganes que buscan definir al país junto a valores como vinculación ciudadana, innovación, progreso social, excelencia y, por supuesto, sostenibilidad (ICT, 2024). Todos atributos que remiten a una especialización turística muy presentes en las páginas web y redes sociales del Instituto Costarricense de Turismo (ICT) o cámaras turísticas. Los dos pilares que sostienen esta estrategia son el trato cercano y cotidiano con el visitante. Es decir, el branding del “pura vida” costarricense. Junto a esto, la exaltación del entorno y el paisaje natural. El turismo en Costa Rica cuenta con muchísimas experiencias exitosas. En escenarios del campo rural se pueden enumerar iniciativas que balancean estilos de vida locales, su permanencia con el aprovechamiento racional de los entornos y recursos naturales. El éxito de la experiencia turística costarricense es resultado de la especialización, pero como una alternativa más en economías locales diversificadas. En este escenario, el turismo es multiplicador de oportunidades en los territorios donde se lleva a cabo. 

Sin embargo, el monocultivo turístico bajo la hegemonía del capital inmobiliario, la sobre especialización, la dependencia y la explotación desmedida de los recursos atenta contra la experiencia turística histórica costarricense. Lamentablemente las costas costarricenses se han transformado en un nicho de acumulación para grupos minoritarios. Por ejemplo, revistas como Forbes Centroamérica señalan que Costa Rica está “capturando la atención de inversionistas globales en busca de un paraíso inmobiliario único”. Pero ¿qué beneficio objetivo para los territorios puede tener que el valor del metro cuadrado en playas, como en Guanacaste alcance los 14.000 dólares? Esta dinámica acarrea una forma particular de extractivismo de valor con poca innovación, participación ciudadana, y mucho menos sostenibilidad en destinos turísticos. No es casualidad que allí donde predomina el turismo residencial y el real estate lo hace también el desempleo, la pobreza y la conflictividad ambiental. La tasa de desempleo en cada una de las tres provincias costeras se mantienen por encima del resto de país (INEC, 2024) y la pobreza de los hogares en regiones costeras por ingreso promedia 29,3%, por encima del promedio nacional de 21,8% (INEC, 2023). Además, doce de los quince cantones costarricenses con mayor cantidad de denuncias ambientales son costeros (MINAE, 2023).

Recientemente el Programa del Estado de la Nación, ente público encargado de evaluar el desarrollo social, apuntó que desde la pandemia el país evidencia cuatro nuevas amenazas a su marca verde: la reducción de recursos económicos en el financiamiento de instituciones a cargo de tareas de control y fiscalización ambiental; discursos anti ambientales de grupos de poder que anteponen beneficios económicos inmediatos; riesgos de regresividad o retrocesos ambientales visibles en el estancamiento en legislación y compromisos ambientales adquiridos; y, finalmente, la ruptura en la tradición de liderazgo costarricense a nivel internacional.

Por otro lado, la Promotora del Comercio Exterior (PROCOMER) recientemente comunicó que el país rompió récords de atracción de inversión extranjera directa (IED) en el 2023, del cual un 14% corresponde al sector turístico e inmobiliario. Mas del doble de esta nueva IED se colocó fuera del centro urbano del país. Las provincias costeras, según el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica (CFIA), fueron las únicas que registraron aumentos significativos en el número de obras en el año anterior. La mayoría son proyectos residenciales como casas o apartamentos (CFIA, 2024). Entonces, ¿por qué en este contexto económico tan favorable, los indicadores de empleabilidad y oportunidades de ingresos no despegan allí donde más se necesitan? Una posible respuesta puede encontrarse en el modelo de inversión concentrado en la construcción de complejos residenciales y urbanizaciones turísticas. Resultará obvio, pero no evidente: el turismo residencial ejerce un monopolio del espacio turístico y presión sobre los recursos costeros, lo que deja pocas oportunidades de diversificación económica. En este escenario las pocas oportunidades de movilidad social están subordinadas al capital inmobiliario y el control que ejerce para capturar más territorios para colocarlos en portafolios a precios de compra premium.

Tamarindo. Imagen de Arturo Silva Lucas. 

Con este proceso de turistificación costera que vino con la explosión de residencias turísticas se consolidó una figura clave que previamente no era notoria en el país: la delcorredor de bienes raíces, también llamados bróker o realter. Esta figura, que no está tipificada en el ordenamiento costarricense, tiene un papel fundamental en la venta y el establecimiento del precio de propiedades al ser precisamente la figura que media en las transacciones a través de comisiones por venta. Esto contribuye a que el mercado de tierras costeras prime la especulación que conduce a dinámicas de exclusión, elitización y sobre explotación de recursos. Desde el año 2010 la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces insiste en regularizar el gremio por razones de protección gremial como para asegurar que cumpla con sus obligaciones fiscales, según aparece en el último proyecto de ley presentado (Asamblea Legislativa, s.f). Pero más allá de que el gremio se regularice o no, habría que comprender que es la pobreza estructural, la falta de planificación territorial y de oportunidades en territorios costeros lo que conlleva dinámicas que hoy están siendo nombradas como gentrificación turística.    

Es evidente que el bróker o realter no es responsable absoluto de una dinámica ampliada de turistificación costera, pero su consolidación sí se puede explicar por el contexto actual del país. También participan instituciones públicas, gobiernos locales, actores comunales y empresas inmobiliarias, como tantas veces hemos descrito en este blog. No se puede evaluar los impactos de la actividad turística sin tomar en cuenta las dinámicas migratorias, el peso de la representación comunal en la toma de decisiones, la estructura y cambios en el uso o tenencia de la tierra, así como las concesiones en espacios claves como la Zona Marítimo Terrestre.

La sombra de las residencias turísticas

La problemática descrita en zonas costeras se actualiza cada día que pasa. Solo en las últimas semanas, habitantes del Caribe Sur han denunciado la tala ilegal de árboles en el Refugio de Vida Silvestre Gandoca Manzanillopor lo que parece ser un complejo turístico exclusivo en momentos en que se discute el Plan Regulador Costero. Sobre este caso, el coordinador de la Fiscalía Ambiental de la República afirmó que el trasiego de tierras–el cambio de la naturaleza jurídica del suelo de manera ilegítima para incorporarlas al mercado y lucrar con ellas- representa la principal amenaza a la sostenibilidad ecológica en esa región de Costa Rica. En el Pacífico Norte medios de comunicación han hecho una denuncia pública por la compra de tierras costeras destinadas a campesinos por una sociedad anónima liderada por un expresidente, luego de que este eliminara el veto de compra a tierras para uso agrícola. En muchas ocasiones el desplazamiento se hace explicito. En el pacífico central, en Playa Herradura, la municipalidad local derribó un asentamiento informal con más de cuarenta años porque hoy aparecen a nombre de una sociedad anónima llamada Proyectos Turísticos S.A.  En el Pacífico Sur, el fiscal ambiental de Osa Camilo Flores denunció la gentrificación costera como una forma de neocolonización. En sus declaraciones a la prensa dijo que “grupos empresariales empiezan a vender a precios inaccesibles para los costarricenses y desplazan a comunidades enteras”. De acuerdo con Flores, a pesar de que la llegada de extranjeros genera "movimiento en la economía", se trata de "un desarrollo que beneficia a muy pocos".

 Agencias de bienes raíces en Tamarindo. Imagen de Arturo Silva Lucas. 

Un caso ejemplificante de cómo opera el mercado turístico residencial y de real estate es en Playa Santa Teresa, en el Golfo de Nicoya. Organizaciones locales han manifestado su descontento con el proyecto residencial Yoko Village. El proyecto, de más de treinta hectáreas, se vende en el extranjero como un enclave para nómadas digitales con precios por villa de hasta 650 mil dólares. La promoción aprovecha la reputación ambiental costarricense para ofertar espacios de compasión, pertenencia, paz,wellness, retiros espirituales y otras formas de exotismo oriental en medio del bosque costero. Liran Rosenfeld, director del proyecto, en una reunión con posibles compradores e inversores dijo que reconocía que no había sido bienvenidos en la comunidad. Sin embargo, remarcó que su apuesta es grande porque “la ley de la zona es vender real estate, hasta los monos venden tierra en Santa Teresa”. La intervención completa de Rosenfeld está disponible en el canal de YouTube del proyecto. 

Varias personas vecinas consultadas señalan a Yoko Village como un salto en el proceso de gentrificación turística del destino. Objetan que la contaminación sonora por fiestas a altas horas de la noche en el proyecto afecta la fauna circundante. Además, la oficina regional del Sistema de Áreas de Conservación (SINAC) confirmó que, tanto la primera fase del proyecto, Yoko North, como en la segunda fase, Yoko South, existen causas judiciales en investigación relacionadas con aprovechamiento ilegal de tierra boscosa sin que por ahora se hayan suspendido los permisos de construcción. En el mismo oficio, ACT-OSRC-156-2024 con fecha del 30 de marzo del 2024, la oficina subregional Cóbano y Paquera-Lepanto del SINAC afirma que no se van a girar más permisos de tala de árboles. Personas de la zona han tomado de la decisión de estar vigilantes. Otra preocupación vecinal es que se desconoce cómo se tramitaron los permisos de agua dada las dimensiones de proyecto. Por su parte, Yoko Village busca ampliar sus inversiones en el Caribe con un proyecto residencial de cien hectáreas concebido para nacionales de Israel, bajo el principio de gated community, cerrada al exterior, algo característico del turismo residencial.           

El pujante mercado de la tierra y la vivienda en regiones turísticas capitaliza sobre la marca turística costarricense y no al revés. La situación en los territorios costeros turistificados expone un doble fracaso con una constante: el abandono histórico y el fracaso de un modelo de inversión turística con indicadores sociales que continúan en números rojos. Esto, sin duda, es un problema sin que aún se decida a ser abordado como un tema-país.